Baurecht und Baugenehmigung

Baurecht und Baugenehmigung

Öffentliches Baurecht

Das öffentliche Baurecht umfasst die Ge­samtheit der Rechtsvorschriften, die sich auf die Zulässigkeit der Errichtung bzw. wesentlichen Veränderungen oder Nut­zung von baulichen Anlagen beziehen.

Das vom Bund geregelte öffentliche Baurecht umfasst das Städtebaurecht (Bauplanungsrecht) sowie zahlreiche fachgesetzliche Vorschriften. Das Bau­planungsrecht regelt die Zulässigkeit der Nutzung des Grund und Bodens und ob ein Grundstück bebaut werden kann. Es ist hauptsächlich im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunutzungsverord­nung (BauNVO) geregelt.

Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das Bauordnungsrecht nicht bundesweit einheitlich geregelt. Im Land Branden­burg ist die Brandenburgische Bauord­nung (BbgBO) in der jeweils geltenden Fassung maßgeblich. Das Bauordnungs­recht regelt, wie ein Vorhaben ausgeführt werden muss bzw. wie gebaut werden darf. Dem Bauherrn wird verbindlich vor­gegeben, wie sein Bauvorhaben nach sicherheitsrechtlichen, technischen und gestalterischen Vorgaben ausgeführt werden darf. Durch das Bauordnungs­recht wird die Grundlage für das bau­aufsichtliche Genehmigungsverfahren geschaffen.

Bauleitplanung

Über die Bauleitplanung gibt die Kom­mune die städtebauliche Entwicklung und Ordnung für ihr Gemeindegebiet vor. Dazu gehört neben Regelungen zur baulichen Entwicklung ebenso die Fest­legung der Nutzungen für Flächen und Grundstücke, wie zum Beispiel Straßen, Grünflächen oder öffentliche Plätze. In zwei Stufen wird die Bauleitplanung von der Gemeinde umgesetzt. Zunächst wird im Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) für das gesamte Stadtge­biet die beabsichtigte städtebauliche Ent­wicklung in den Grundzügen dargestellt. Der Flächennutzungsplan wird für einen Zeitraum von ca. 10 bis 15 Jahren aufge­stellt und entfaltet keine direkte Rechts­wirkung für den Bürger. Jedoch enthält er für die Stadt verbindliche Darstellungen zur Entscheidung über Genehmigungen von Vorhaben oder den Inhalt von Bebau­ungsplänen.

Die Flächen der einzelnen Nutzungsarten werden nicht parzellenscharf dargestellt. Die detaillierte, zweite Planungsstufe ist der Bebauungsplan (verbindlicher Bau­leitplan). Hier wird für ein Teilgebiet der Stadt eine Bebauung durch rechtsver­bindliche Festsetzungen parzellenscharf festgelegt. Der Bebauungsplan muss aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Somit werden die Grundzüge der städtebaulichen Entwicklung, die im Flächennutzungsplan von der Stadt festgelegt wurden, im Bebauungsplan konkretisiert. Deshalb entfaltet der Be­bauungsplan eine unmittelbare Rechts­wirkung gegenüber dem Bürger.

Bauordnungsrecht

Das Bauordnungsrecht hat vornehmlich die Vermeidung von Gefahren zum Inhalt, die bei der Errichtung und dem Betrieb baulicher Anlagen entstehen können. Vor allem an die Standsicherheit, die Ver­kehrssicherheit und an den Brandschutz von baulichen Anlagen werden besonde­re Anforderungen gestellt. Nach einem Baugenehmigungsverfahren muss eine Baugenehmigung erteilt werden, wenn die Prüfung der Bauvorlagen bzw. des Bauantrages ergibt, dass keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften dem Bauvorha­ben entgegenstehen.

Baugenehmigung

Genehmigungsfreie Vorhaben (§ 55 BbgBO)

Grundsätzlich ist die Errichtung, die Ände­rung oder Nutzungsänderung von Anlagen baugenehmigungspflichtig (§ 54 BbgBO). Von dieser Regelung gibt es jedoch Aus­nahmen, die sog. „Genehmigungsfreien Vorhaben“, welche in § 55 BbgBO aufge­listet sind.

Vor der Durchführung auch kleiner bau­licher Maßnahmen oder Nutzungsände­rungen sollten Sie sich bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde über die Genehmigungsfrei­heit oder die Genehmigungspflicht infor­mieren.

Auch bei verfahrensfreien Vorhaben müs­sen die inhaltlichen Bestimmungen der Landesbauordnung eingehalten werden. Dazu zählen unter anderem die erforder­lichen Abstandsflächen, die Standsicher­heit und die Bestimmungen eines rechts­kräftigen Bebauungsplanes oder einer Gestaltungssatzung. Liegt das Vorhaben in einem Denkmalbereich oder einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet, müssen die entsprechenden Anträge ge­stellt werden.

Das für Arbeiten an der Fassade oder am Dach notwendige Baugerüst bedarf ebenfalls einer Ausnahmegenehmigung bzw. einer Sondernutzungserlaubnis, wenn es auf kommunalen Flächen oder öffentlichen Verkehrsflächen steht. Der Antrag ist schriftlich bei der Unteren Ver­kehrsbehörde oder beim Bereich Immobi­lienverwaltung/Liegenschaften der Stadt Eisenhüttenstadt einzureichen.

Die Errichtung oder Änderung baulicher Anlagen ohne die erforderliche Genehmi­gung oder Erlaubnis stellt eine Ordnungs­widrigkeit dar und kann mit einer Geldbu­ße geahndet werden. Hinzu kommt das Risiko, dass eine nicht genehmigungs­fähige oder nicht den Vorschriften ent­sprechende Maßnahme wieder beseitigt werden muss.

Abstandsflächen (§ 6 BbgBO)

Grundsätzlich haben Sie mit der Außen­wand eines jeden Gebäudes einen Ab­stand von mindestens drei Metern von allen Grenzen Ihres Baugrundstückes ein­zuhalten. Es gibt aber durchaus auch Fälle, in denen aus planungsrechtlichen bzw. städtebaulichen Gründen an die Grund­stücksgrenze gebaut werden muss. 

Garagen und Nebengebäude ohne Auf­enthaltsräume und mit nicht mehr als drei Metern Gebäudehöhe dürfen ohne Abstandsflächen auch unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichtet werden (Grenzbebauung). Dann dürfen die Außen­wände entlang einer Grundstücksgrenze zu einem Nachbar eine Länge von neun Metern und zu allen Nachbarn insgesamt eine Länge von fünfzehn Metern nicht überschreiten.

Im Allgemeinen bemisst sich der erfor­derliche Grenzabstand maßgeblich nach der jeweiligen Wandhöhe von der Gelän­deoberfläche bis zum oberen Abschluss der Wand. In der Regel gilt, dass der Abstand der halben Wandhöhe zu ent­sprechen hat, mindestens jedoch 3 Meter betragen muss.

Auf eine weitergehende Erläuterung der vielen Sonderfälle wird an dieser Stel­le verzichtet, da in aller Regel der o. a. Mindestgrenzabstand von drei Metern ausreichend ist. Im Einzelfall ist der von Ihnen beauftragte Objektplaner mit den Vorschriften vertraut und wird Sie umfas­send beraten.

Bauvoranfrage/Bauvorbescheid (§ 59 BbgBO)

Bei vielen Bauvorhaben gibt es einzel­ne grundsätzliche Punkte, wie z. B. die Bebaubarkeit des Grundstücks, welche für die Genehmigungsfähigkeit des ge­samten Vorhabens entscheidend sind und zunächst ein Baugenehmigungsver­fahren zu aufwendig und zu riskant wäre. Der Bauherr kann, noch bevor er einen Bauantrag einreicht, schriftlich einzelne Fragen des Bauvorhabens vorab ent­scheiden lassen.

Der Bauvorbescheid erzeugt eine Bin­dungswirkung hinsichtlich einzelner im Antrag gestellter Fragen. Er bietet somit dem Bauherrn bezüglich seiner weiteren Planung eine verlässliche Grundlage. Die Bindungswirkung, d. h. die Gültigkeit des Bauvorbescheids, beträgt in der Regel sechs, bei Beteiligung weiterer Behörden und deren Entscheidungen nur drei Jahre. Dies gilt auch, wenn sich die Rechtslage innerhalb dieser Zeit verändern sollte.

Bauantrag (§ 62 BbgBO)

Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet in allen bauaufsichtlichen Genehmigungs­verfahren nur auf schriftlichen Antrag des Bauherrn (Bauantrag), welcher bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen ist. Mit dem Bauantrag sind alle für die Beur­teilung des Bauvorhabens und die Bear­beitung des Bauantrages erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen; dabei sind einheitliche, verbindlich einge­führte Vordrucke zu verwenden.

Ablauf des Baugenehmi­gungsverfahrens

Für die Durchführung des Baugenehmi­gungsverfahrens ist grundsätzlich die Untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Zudem besitzen die Gemeinde und zum Teil andere Behörden Mitwirkungsrechte während des Verfahrens.

Wenn der Bauantrag bei der Bauaufsichts­behörde in Beeskow vorliegt, wird er auf Vollständigkeit und grundsätzliche Verein­barkeit mit dem Baurecht überprüft. Mit der Eingangsbestätigung wird dem Bau­herrn mitgeteilt, ob Unterlagen innerhalb einer Frist nachzureichen sind. Werden die Mängel nicht innerhalb der Frist behoben, gilt der Antrag als zurückgenommen.

Die Bearbeitungszeit verkürzt sich nach­weislich, wenn von Anfang an alle Unter­lagen vorliegen. Ist der Bauantrag vollstän­dig, holt die Untere Bauaufsichtsbehörde unverzüglich die Stellungnahmen der Behörden und Stellen ein, deren Zustim­mung, Einvernehmen oder Benehmen zur Baugenehmigung erforderlich ist. Die Stadt wird nun zur Stel­lungnahme der Gemeinde von der Unte­ren Bauaufsichtsbehörde auf­gefordert. Diese Stellungnahme beinhaltet die fachbehördliche Stellungnahme ver­schiedener Bereiche der Stadtverwaltung und ggf. das gemeindliche Einvernehmen der Stadt.

Damit die Prüfung der Bereiche und an­derer Behörden schnell geht, muss der Antrag in mindestens drei Ausfertigungen vorliegen. Erst wenn alle notwendigen Stellungnahmen vorliegen, kann die Bau­genehmigung ausgefertigt werden. In der Regel wird den zu beteiligenden Behörden jeweils eine Monatsfrist für ihre Prüfung eingeräumt.

Der Baugenehmigungsbescheid ergeht ggf. mit individuellen Bedingungen, Aufla­gen und Hinweisen. Lesen Sie diese bitte genau durch. Die Bauvorlagen werden mit einem Genehmigungsstempel versehen als Bestandteil der Baugenehmigung an Sie als Bauherrn zurückgegeben. Die Bau­genehmigung ist ein wichtiges Dokument, bitte bewahren Sie dieses vollständig auf.

Baugenehmigungsverfahren (Regelverfahren § 56 BbgBO)

Ein „normales“ Baugenehmigungsverfah­ren ist immer dann anzuwenden, wenn es sich um kein genehmigungsfreies Vorha­ben handelt und die Voraussetzungen für das Bauanzeigeverfahren und das verein­fachte Baugenehmigungsverfahren nicht vorliegen. Im Baugenehmigungsverfahren wird ganz regulär der gesamte Bauantrag auf Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften geprüft. Für den Fall, dass mehrere Behörden an einem Genehmigungsverfahren beteiligt sind, existiert die sogenannte Konzentrations­wirkung. Somit sind in der Regel alle für das Bauvorhaben erforderlichen Geneh­migungen in der Baugenehmigung ent­halten. Die Untere Bauaufsichtsbehörde ist dafür zuständig, sich mit allen zuständigen Stellen abzusprechen.

Die Baugenehmigung ist sechs Jahre gül­tig. Die Baugenehmigung erlischt nicht, wenn das Vorhaben innerhalb der sechs Jahre begonnen worden und spätestens ein Jahr nach Ablauf dieser Frist fertig­gestellt ist.

Vereinfachtes Baugenehmi­gungsverfahren (§ 57 BbgBO)

Für die Errichtung und Änderung von Wohngebäuden im Geltungsbereich ei­nes rechtswirksamen Bebauungsplanes, bei denen der Fußboden des obersten Geschosses nicht höher als 22 Meter über der Geländeoberfläche liegt, wird bei der Bauaufsicht auf Antrag des Bauherrn ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfah­ren durchgeführt. Das Vorhaben muss den Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechen, d. h. es sind weder Ausnah­men noch Befreiungen enthalten, und die Erschließung muss gesichert sein.

Somit wird eine Abkürzung des Verfah­rens erreicht, weil eine Verlagerung der Verantwortung auf den Objektplaner er­folgt und die Untere Bauaufsichtsbehörde nur noch eingeschränkt prüft. Zusammen mit dem Bauantrag muss von Ihnen als Bauherr eine schriftliche Erklärung des Objektplaners vorgewiesen werden, die besagt, dass Ihr Bauvorhaben den öffent­lich-rechtlichen Vorschriften entspricht und der Bauordnung nicht widerspricht.

Die Bauaufsichtsbehörde prüft nach Ein­gang des vollständigen Bauantrags die Beachtung der Festsetzungen des Be­bauungsplanes und anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften, soweit diese für das Vorhaben beachtlich sind. Die Bau­genehmigung wird binnen eines Monats nach Eingang des Bauantrags und des Vorliegens aller Voraussetzungen erteilt.

Bauanzeigeverfahren (§ 58 BbgBO)

Das Bauanzeigeverfahren ist anwend­bar für die Errichtung und Änderung von Wohngebäuden geringer Höhe (der Fuß­boden keines Geschosses liegt höher als 7 Meter über der Geländeoberfläche) im Geltungsbereich eines rechtswirksamen Bebauungsplanes. Dabei muss das Vorha­ben in vollem Umfang den Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechen und die Erschließung muss gesichert sein.

Das Bauanzeigeverfahren bringt eine we­sentliche verfahrensrechtliche Erleichte­rung und eine deutliche Abkürzung des Verfahrens auf nur einen Monat. Diese Abkürzung kann erreicht werden, weil eine Verlagerung der Verantwortung auf den Objektplaner erfolgt.

Der Objektplaner erklärt, dass er die Zuläs­sigkeit des Vorhabens nach den planungs-und bauordnungsrechtlichen Vorschriften eingehend geprüft hat und die Verant­wortung für diese Prüfung selbst trägt. Die Bauaufsichtsbehörde prüft, ob die Voraussetzungen für das Bauanzeigever­fahren vorliegen und die Bauvorlagen und Nachweise vollständig und richtig sind. Im Unterschied zum Regelverfahren und zum vereinfachten Baugenehmigungsverfah­ren erhält der Bauherr keine Baugeneh­migung. Da keine Baugenehmigung erteilt wird, entfaltet das Bauanzeigeverfahren keine Konzentrationswirkung. Erforder­liche fachgesetzliche Genehmigungen müssen gemäß § 68 BbgBO zum Baube­ginn vorliegen.

Mit der Ausführung des Vorhabens darf nach Ablauf eines Monats nach Eingang der Bauanzeige bei der Bauaufsichts­behörde begonnen werden, sofern die Bauaufsichtsbehörde die Bauausführung nicht untersagt oder vorher freigegeben hat. Die Berechtigung zur Bauausführung erlischt nach vier Jahren.

Der Baubeginn und die Bauausführung können untersagt werden, wenn die er­forderlichen Unterlagen nicht vorliegen, das Vorhaben oder die Bauausführung öffentlich-rechtlichen Vorschriften wider­sprechen oder die Voraussetzungen für eine Baufreistellung nicht vorliegen.

Baubeginn und Fertigstellung (§ 68 BbgBO)

Vor Zugang der Baugenehmigung darf mit der Bauausführung einschließlich des Bodenaushubs nicht begonnen werden. Zudem hat der Bauherr den Zeitpunkt des Baubeginns spätestens eine Woche vor Baubeginn der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mit den erforderlichen Nach­weisen mitzuteilen. Der Zeitpunkt der Fertigstellung ist der Bauaufsichtsbehör­de vom Bauherrn zwei Wochen vorher mitzuteilen.

Titelbild: by  ragsac, Stock Foto 3267623

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