Vom Bauplan zur Genehmigung

Vom Bauplan zur Genehmigung

Grundsätzlich ist jede Errichtung, Änderung und auch Nutzungsänderung von baulichen Anlagengenehmigungspflichtig, d. h. Sie müssen einen Bauantrag einreichen. Von diesem Grundsatz gibt es nur bestimmte Ausnahmen, die sog. verfahrensfreien Vorhaben nach Art. 57 der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Unter Umständen ist auch ein Genehmigungsfreistellungsverfahren möglich.

Es empfiehlt sich, auch bei kleineren Bauvorhaben vor der Durchführung bei der Gemeinde oder beim Landratsamt zu erfragen, ob das geplante Vorhaben tatsächlich verfahrensfrei ist. Wird nämlich ohne Baugenehmigung mit dem Bau begonnen, obwohl das Bauvorhaben genehmigungspflichtig ist, kann dieser Verstoß als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße geahndet werden. Sollte sich herausstellen, dass eine ohne Genehmigung begonnene Baumaßnahme nicht genehmigt werden kann, wird in der Regel deren Beseitigung angeordnet.

Bauantrag

Der Bauantrag ist schriftlich in 3-facher Ausfertigung bei der Gemeinde einzureichen. Mit ihm sind alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrags notwendigen Unterlagen, die sog. Bauvorlagen, einzureichen. Die entsprechenden Vordrucke finden Sie auch online unter: www.stmi.bayern.de/service/formulare.de.

Das Landratsamt ist bestrebt, die Genehmigung für ein Bauvorhaben so schnell wie möglich zu erteilen. Eine zügige Bearbeitung ist jedoch nur bei vollständigen und fehlerfreien Bauvorlagen möglich.

Bauvorlagen – Übersicht

Welche Unterlagen im Detail einzureichen sind, legt die Bauvorlagenverordnung fest. Das Landratsamt kann weitere Nachweise verlangen, wenn das für die Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist. Es kann aber auch auf den Nachweis einzelner Bauvorlagen verzichten, wenn diese zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht erforderlich sind.

Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens

Als Bauherr müssen Sie von einem Bauvorlageberechtigten Baupläne für das Vorhaben erstellen lassen.  vorlageberechtigt sind z. B. Architekten und Bauingenieure, für bestimmte Vorhaben auch Bautechniker oder Handwerksmeister des Bau- und Zimmererfaches. Wenn Sie die Antragsunterlagen von Ihrem Entwurfsverfasser erhalten haben, läuft das Antragsverfahren wie folgt ab:

Nachbarbeteiligung

Sie legen die Pläne den Eigentümern der benachbarten Grundstücke zur Unterschrift vor. Eine Unterschrift des Nachbarn gilt als Zustimmung, so dass nicht mehr vor Gericht über Ihr Bauvorhaben gestritten werden muss, falls später Unstimmigkeiten mit den Nachbarn auftauchen. Wenn ein Nachbar seine Unterschrift nicht abgibt, steht ihm später der Rechtsweg offen, und er kann gegen Ihr Bauvorhaben klagen.

Einreichung des Bauantrages bei der örtlichen Gemeinde

Sie reichen den Bauantrag mit den weiteren Unterlagen bei der örtlichen Gemeinde ein. Achten Sie darauf, dass diese vollständig sind, weil sich sonst das Baugenehmigungsverfahren verzögert, bis Sie fehlende Unterlagen nachgereicht haben!

Behandlung des Bauantrags im Gemeinde rat bzw. Bauausschuss

Gemeinde erteilt das Einvernehmen zum Bauvorhaben (ja oder nein).

Antrag wird von der Gemeinde an das Landratsamt weitergeleitet

Rechtliche Vorprüfung

Prüfung der bauplanungs- und (bei Sonderbauten) bauordnungsrechtlichen Anforderungen sowie der Vollständigkeit der Unterlagen.

Fachstellenbeteiligung

Einholung von Stellungnahmen der betroffenen Fachstellen, wie z. B. Wasserwirtschaftsamt, Naturschutzbehörde, Straßenbauamt. Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (sofern erforderlich).

Technische Prüfung

Entscheidung über den Antrag

Bauen im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO findet mit Ausnahme von Sonderbauten auf  alle Vorhaben Anwendung, die der Baugenehmigungspflicht unterliegen. Die Bauaufsichtsbehörde prüft die Übereinstimmung mit den bauplanungsrechtlichen Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen und mit den örtlichen Bauvorschriften, beantragte Abweichungen von der BayBO oder von aufgrund der BayBO erlassenen Vorschriften andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Gestattung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird.

Bauordnungsrechtliche Anforderungen z. B. an die Abstandsflächen und den Brandschutz sind vom Bauherrn eigenverantwortlich einzuhalten und werden nicht geprüft.

Bauen im normalen Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO

Das normale Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO findet bei Sonderbauten Anwendung, die der Baugenehmigungspflicht unterliegen. Weil Sonderbauten schwierigere Bauvorhaben sind, ist dieses Verfahren umfangreicher als das vereinfachte nach Art. 59 BayBO.

Was sind Sonderbauten?

Ob Ihr Bauvorhaben einen Sonderbau darstellt, ist in Art. 2 Abs. 4 BayBO abschließend geregelt.

Die Baugenehmigung

Sie haben einen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung, wenn Ihr Bauvorhaben den jeweils geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht. Mit dem Bau muss innerhalb von vier Jahren ab Erteilung der Genehmigung begonnen werden, da diese sonst erlischt. Gleiches gilt, wenn die Bauausführung 4 Jahre unterbrochen worden ist. Auf schriftlichen Antrag kann die Geltungsdauer der Baugenehmigung jeweils um bis zu 2 Jahre verlängert werden. Der Verlängerungsantrag muss schriftlich vor Ablauf der Geltungsdauer beim Landratsamt eingehen. Die Baugenehmigungsgebühr richtet sich nach den Baukosten. Sie beträgt je nach Einzelfall ungefähr zwischen 1 bis 2 Promille der Bausumme.

Bautechnische Nachweise und Vorlage

Der Bauherr muss eigenverantwortlich bautechnische Nachweise erbringen. In der Regel werden diese nicht im Genehmigungsverfahren geprüft, d. h. sie müssen dem Landratsamt nicht vorgelegt werden (s. Seite 18).

Verfahrensfreie Vorhaben

Nicht alle Bauvorhaben sind genehmigungspflichtig. In Art. 57 BayBO finden Sie einen Katalog von verfahrensfreien Vorhaben, deren Ausführung ohne Beteiligung der örtlichen Gemeinde bzw. der Bauaufsichtsbehörde möglich ist. Das bedeutet, dass Sie diese Bauvorhaben ausführen können, ohne vorher einen Bauantrag einzureichen. Allerdings sind hier eigenverantwortlich alle Anforderungen einzuhalten, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an bauliche Anlagen gestellt werden. Dazu gehören z. B. örtliche Gestaltungsanforderungen sowie Vorschriften über Abstandsflächen und den Brandschutz.

Die Verpflichtung zur Einholung anderer öffentlich-rechtlicher Gestattungen (z. B. Erlaubnis nach dem Denkmalschutz, Naturschutz, Wasserrecht usw.) wird durch die Verfahrensfreiheit nicht berührt, d. h. diese Genehmigungen müssen Sie trotzdem einholen, auch wenn Sie keinen Bauantrag stellen.

Genehmigungsfreistellungsverfahren

Unter gewissen Voraussetzungen kann im sog. Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen ohne ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden. Das gilt allerdings nicht für Sonderbauten nach Art. 2 Abs. 4 BayBO. Im Genehmigungsfreistellungsverfahren müssen Sie – anders als bei den verfahrensfreien Vorhaben – trotzdem einen Bauantrag einreichen.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

  • Ihr Bauvorhaben muss im Geltungsbereich eines sog. qualifizierten oder vorhabensbezogenen Bebauungsplanes liegen, der unter anderem die Art und das Maß der baulichen Nutzung und die überbaubaren Grundstücksflächen regelt.
  • Diesen Regelungen und eventuell vorhandenen örtlichen Bauvorschriften muss Ihr Bauvorhaben in allen Punkten entsprechen.
  • Die Erschließung, d. h. die Wasser- und Stromversorgung, Abwasserbeseitigung und straßenmäßige Anbindung, muss gesichert sein.

Mitbestimmung der örtlichen Gemeinde

Auch wenn Ihr Bauvorhaben diese Voraussetzungen erfüllt, kann die Gemeinde verlangen, dass ein  Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

Die Bauvoranfrage

Was nützt der Vorbescheid?

Oft können bei einem Bauvorhaben einzelne Punkte erklärungsbedürftig sein, während andere Fragen unproblematisch sind. Dies gilt insbesondere für die Frage der bauplanungsrechtlichen Bebaubarkeit eines Grundstücks. Der Bauherr würde unter Umständen viel Zeit und Geld für ein Bauvorhaben investieren, das gar nicht verwirklicht werden kann, z. B. weil das vorgesehene Baugrundstück bauplanungsrechtlich nicht bebaubar ist. In solchen Fällen empfiehlt es sich, eine Bauvoranfrage bei der Gemeinde einzureichen.

Abbruch baulicher Anlagen

Wenn Sie bauliche Anlagen beseitigen wollen, müssen Sie das grundsätzlich der Gemeinde und dem Landratsamt mindestens einen Monat vorher mitteilen. Den amtlichen Vordruck für die Beseitigungsanzeige erhalten Sie bei der Gemeinde oder online unter www.stmi.bayern.de/service/formulare.de. Wenn an das zu beseitigende Gebäude ein anderes genehmigungspflichtiges Gebäude angebaut ist, müssen Sie zusätzlich die Standsicherheit des verbleibenden Gebäudes von einem Tragwerksplaner bestätigen bzw. von einem Prüfsachverständigen bescheinigen lassen. Ohne Beseitigungsanzeige und Standsicherheitsnachweis dürfen beseitigt werden: 

  • freistehende Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3
  • Anlagen, die keine Gebäude sind, bis zu einer Höhe von 10m
  • Verfahrensfreie Bauvorhaben im Sinne von Art. 57 Abs. 1 bis 3 BayBO


Aber Achtung!

Neben der Beseitigungsanzeige und dem Standsicherheitsnachweis können noch andere Genehmigungen erforderlich sein, z. B. eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis bei Abbruch eines Baudenkmals. Es empfiehlt sich deshalb immer, vor Beseitigung einer baulichen Anlage bei der Gemeinde oder beim Landratsamt nachzufragen, ob vor der geplanten Beseitigung noch etwas erledigt werden muss.

Titelbild: by  davinci, Stock Foto 731840

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